如何做好全過(guò)程造價(jià)咨詢?——干貨分享
全過(guò)程造價(jià)咨詢?cè)诮ㄖ?xiàng)目管理中的
管理角色初探
【摘要】:全過(guò)程造價(jià)咨詢的概念雖然已廣為人知,但市場(chǎng)上的造價(jià)咨詢服務(wù)公司提供的專業(yè)服務(wù)的品質(zhì)參差不齊,本文就造價(jià)咨詢服務(wù)的核心作出探討,希望對(duì)于改善造價(jià)服務(wù)品質(zhì)能具有一定的現(xiàn)實(shí)意義及參考價(jià)值。
一、引言 通常,我們所說(shuō)的工程建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)咨詢貫穿了工程建設(shè)項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)直至工程竣工的整個(gè)過(guò)程,為了便于溝通及理解,行業(yè)內(nèi)通常又將全過(guò)程的服務(wù)內(nèi)容分為四個(gè)階段:設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的造價(jià)咨詢服務(wù)。 目前,無(wú)論在造價(jià)專業(yè)的課程中還是注冊(cè)造價(jià)師的培訓(xùn)課程中均強(qiáng)調(diào)全過(guò)程造價(jià)咨詢的概念,因此全過(guò)程造價(jià)咨詢的概念已經(jīng)廣為人知。但是究竟全過(guò)程造價(jià)咨詢的核心內(nèi)涵是什么,如何真正做到全過(guò)程造價(jià)咨詢,實(shí)質(zhì)上目前整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀并不容樂(lè)觀。據(jù)我們初步了解,只有境外的造價(jià)咨詢公司和少量國(guó)內(nèi)公司(其高管較早接觸外資管理模式)能夠達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)然不同的公司間對(duì)全過(guò)程造價(jià)咨詢的實(shí)施水平仍然存在差異。而其他的絕大多數(shù)傳統(tǒng)國(guó)內(nèi)咨詢公司對(duì)于全過(guò)程造價(jià)咨詢的認(rèn)識(shí)仍然僅停留在概念和似懂非懂的階段,更不要說(shuō)真正在項(xiàng)目中貫穿和實(shí)施,其提供的所謂全過(guò)程造價(jià)咨詢實(shí)質(zhì)上仍是以算量核價(jià)為主的基礎(chǔ)咨詢服務(wù)而已。 傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)造價(jià)咨詢的重點(diǎn)一般在于招標(biāo)時(shí)編制招標(biāo)清單及標(biāo)底,結(jié)算時(shí)審核結(jié)算文件這類純技能性的工作,亦就是說(shuō)四個(gè)階段中其中有兩個(gè)階段的專業(yè)服務(wù)和管理工作是有嚴(yán)重缺漏的。而全過(guò)程造價(jià)咨詢則截然不同,其核心內(nèi)涵在于“管理”,現(xiàn)就其“管理”角色在建設(shè)項(xiàng)目各階段的體現(xiàn)探討如下。 二、估算階段的造價(jià)咨詢 1、重要性 估算階段的造價(jià)咨詢是全過(guò)程造價(jià)咨詢四個(gè)階段中最重要的階段,主要有以下兩個(gè)方面的原因: 第一、本階段是四個(gè)階段中資源投入相對(duì)最少,但是對(duì)造價(jià)咨詢效果最明顯的階段,如圖1所示,已有多位同行及前輩做了詳盡的論述,本文不再贅述: 圖1 各階段投入效果示意圖 第二,本階段的造價(jià)咨詢?cè)谒膫€(gè)階段中難度最大,對(duì)于造價(jià)咨詢?nèi)藛T的專業(yè)能力要求也最高。 以方案設(shè)計(jì)估算為例,本階段設(shè)計(jì)所能提供的資料有限,要編制出合理的成本目標(biāo),需要造價(jià)咨詢公司兼?zhèn)湔_的估算方法及龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)支持,具體步驟如下: 第一步:通過(guò)方案設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容,了解項(xiàng)目的基本情況; 第二步,根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和定位,搜集類似工程項(xiàng)目信息(最好是已竣工結(jié)算的項(xiàng)目),充分分析并甄別,剔除一些非正常的因素(包括但不限于停工、延期及其他索賠等); 第三步,根據(jù)上述步驟了解和搜集的資料,針對(duì)不同分項(xiàng)工程的特點(diǎn),進(jìn)行“估”和“算”的工作,編制方案估算文本。該階段要掌握好“估”與“算”的比例關(guān)系,應(yīng)以“估”為主,從宏觀上定大數(shù)、定標(biāo)準(zhǔn),以“算”為次,從微觀上調(diào)差異,從而編制合理的成本目標(biāo); 第四步,此處要強(qiáng)調(diào)的是數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)用需要考慮不同時(shí)段的價(jià)格波動(dòng)及國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的變化,而非生搬硬套。 2、估算的方法及工具 “估”與“算”的辯證結(jié)合是估算階段成敗的關(guān)鍵。 該階段服務(wù)品質(zhì)的體現(xiàn)取決于咨詢公司高管對(duì)估算過(guò)程的全面和細(xì)致的管控及指導(dǎo),對(duì)“估”和“算”的權(quán)重合理的把握。 “算”是根據(jù)圖紙計(jì)算工程量并按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的過(guò)程,是對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目個(gè)性和特殊性的尊重,體現(xiàn)了造價(jià)咨詢的技術(shù)職能。 而“估”則更多體現(xiàn)了管理的角色,可分為以下三個(gè)層面理解: 第一層面,“估”是指就各設(shè)計(jì)階段(包括方案階段及總體設(shè)計(jì)階段)圖紙的深度,根據(jù)造價(jià)咨詢單位的經(jīng)驗(yàn),對(duì)“算”的補(bǔ)充和修正,其成果是用來(lái)控制和管理整個(gè)項(xiàng)目到竣工所需建安造價(jià)的。 第二層面,即使是相同或相似的項(xiàng)目,受到不同時(shí)期、不同城市、不同地段或不同業(yè)主等因素的影響是不盡相同的,需要合理運(yùn)用“估”去測(cè)算。 第三層面,“估”同時(shí)還有評(píng)估的作用,造價(jià)咨詢公司所估的各類含量和造價(jià)指標(biāo)(例如:混凝土鋼筋含量指標(biāo)、精裝修造價(jià)指標(biāo),等等)可作為對(duì)設(shè)計(jì)單位的控制及管理指標(biāo)參考,以達(dá)到限額設(shè)計(jì)的目的。 例1:現(xiàn)以某杭州綜合體項(xiàng)目的概念方案估算評(píng)估的案例,簡(jiǎn)要詮釋如何使用“估”完成估算。 首先,我們根據(jù)項(xiàng)目特征及定位找出三個(gè)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目,分別為項(xiàng)目A、B、C,見表1。 表1 評(píng)估項(xiàng)目與各參考項(xiàng)目的項(xiàng)目特征比較表 其次,在對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上,針對(duì)新項(xiàng)目的特點(diǎn)作數(shù)據(jù)調(diào)整,最終估算出該新項(xiàng)目的造價(jià)估算數(shù)據(jù),具體結(jié)果詳見表2。 表2 估算過(guò)程的主要描述 上述調(diào)整的過(guò)程是非常專業(yè)且復(fù)雜的,目前由于篇幅所限,我們僅列舉了調(diào)整造價(jià)的主要考慮因素,不再展開。因此,要編制合理的估算,不但需要強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù),同時(shí)也要掌握正確的方法,更重要的是還需要了解數(shù)據(jù)背后的故事。 3、價(jià)值工程 價(jià)值工程是估算階段的另一項(xiàng)重要的工作,亦充分體現(xiàn)了管理的職能。所謂的“價(jià)值”即以最優(yōu)的資源配置有效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益相關(guān)者(特別是關(guān)鍵利益相關(guān)者)的需求,可直觀地用公式表示為:價(jià)值=功能/成本。 價(jià)值工程是以造價(jià)為管理平臺(tái),調(diào)動(dòng)各項(xiàng)目利益相關(guān)者(包括建設(shè)單位設(shè)計(jì)部、工程部、市場(chǎng)營(yíng)銷部及物業(yè)使用管理部等)參與的各類比選方案,經(jīng)過(guò)比較及選擇,最終達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化,使項(xiàng)目真正做到“物有所值”。提高價(jià)值的途徑有五種,羅列如下: 第一種,成本降低,功能不變。 第二種,成本不變,提高功能。 第三種,成本顯著降低,功能稍有降低。 第四種,成本稍有增加,功能顯著提高。 第五種,成本降低且功能提高。 價(jià)值工程原則上可以涉及各個(gè)專業(yè)工程,一般而言,重點(diǎn)集中在以下幾個(gè)方面: 建筑層高、建筑平面布局的合理性研究。 結(jié)構(gòu)選型(包括圍護(hù)方案比選、結(jié)構(gòu)形式比選等)。 幕墻選型。 空調(diào)方案比選。 電梯方案比選等。 為了便于理解,我們通過(guò)以下案例,簡(jiǎn)述價(jià)值工程的實(shí)踐。 例2:某項(xiàng)目辦公樓垂直升降梯的價(jià)值工程 工程概況:辦公樓地上19層,建造面積為30000m² 方案一:分高低區(qū),3臺(tái)低區(qū)電梯(2.5m/s,1600kg),3臺(tái)高區(qū)電梯(3m/s,1600kg) 方案二:不分高低區(qū),6臺(tái)電梯(3m/s,1600kg) 價(jià)值工程: 第一,從成本上分析,方案一的造價(jià)為RMB7200000,方案二的造價(jià)為RMB8400000,方案二比方案一的建造成本增加約15%; 第二,從功能上分析,方案二較方案一大大方便了租戶,可以凸顯該項(xiàng)目高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上其他辦公樓產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì),相對(duì)于同類型的辦公產(chǎn)品而言,去化率和租金水平都較預(yù)期有所提高; 第三,綜合考慮后,方案二的成本稍有增加,但功能顯著提高,因此方案二的價(jià)值更高。 上述案例充分說(shuō)明,所謂價(jià)值工程追求的是價(jià)值最大化,是“價(jià)格”與“品質(zhì)”的完美平衡,而并非價(jià)格最低。市場(chǎng)上有時(shí)會(huì)有一種誤區(qū),認(rèn)為費(fèi)用越省越好,這才是成功的價(jià)值工程,其實(shí)不然。一味以犧牲品質(zhì)而換來(lái)的低價(jià),恰恰是對(duì)項(xiàng)目的傷害,實(shí)際上與價(jià)值工程真正的內(nèi)涵背道而馳了。 值得一提的是,價(jià)值工程的實(shí)現(xiàn)雖然不是僅靠造價(jià)咨詢公司單方完成,需要多方部門及顧問(wèn)協(xié)同合作,但是造價(jià)咨詢公司在價(jià)值工程中的作用至關(guān)重要,無(wú)論是在估算的及時(shí)性還是估算的準(zhǔn)確性方面,都對(duì)于價(jià)值工程最終的效果有直接的影響。 三、招標(biāo)投標(biāo)階段的造價(jià)咨詢 招標(biāo)投標(biāo)階段是介于設(shè)計(jì)和施工之間的承上啟下的階段,是風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)的階段。傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)造價(jià)咨詢單位在該階段的重點(diǎn)往往放在編制工程量清單和底標(biāo)上,其實(shí)這僅僅是招標(biāo)投標(biāo)階段最為基礎(chǔ)的工作,該階段的重點(diǎn)應(yīng)在于風(fēng)險(xiǎn)管理和事前控制。 招標(biāo)投標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理可以體現(xiàn)在“協(xié)調(diào)管理”和“技術(shù)管理 ”兩個(gè)方面。 1.“協(xié)調(diào)管理” 一般的建筑項(xiàng)目,特別是商業(yè)項(xiàng)目,往往投資巨大,且有多家設(shè)計(jì)顧問(wèn)同時(shí)在為項(xiàng)目服務(wù)。如何協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)顧問(wèn)的出圖時(shí)間,計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間,確定各施工單位的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,從而最終達(dá)到按時(shí)竣工的目標(biāo),必須依靠前置的、合理的、科學(xué)的、嚴(yán)肅的招標(biāo)規(guī)劃和標(biāo)段策劃。 而這些招標(biāo)規(guī)劃和標(biāo)段策劃正是由造價(jià)咨詢公司在項(xiàng)目前期主導(dǎo),同時(shí)綜合設(shè)計(jì)部、工程部、配套部以及市場(chǎng)部等各相關(guān)部門的意見制定的。這亦是后續(xù)編制界面表的“綱”,綱舉目張,由粗入細(xì),由總到分。 只有既體現(xiàn)業(yè)主開發(fā)進(jìn)度要求,又可以協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)顧問(wèn)的及時(shí)出圖要求,并滿足后期合理施工安排的招標(biāo)規(guī)劃和標(biāo)段策劃,才能將風(fēng)險(xiǎn)控制工作提前,盡量減少設(shè)計(jì)變化對(duì)施工工期、質(zhì)量以及造價(jià)的影響。 例3:以下是某商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)段劃分架構(gòu)圖(圖2),亦是經(jīng)過(guò)上述各部門討論后商定的成果,當(dāng)然,不同的項(xiàng)目,不同的管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于標(biāo)段劃分不盡一致,此處僅為舉例說(shuō)明,并非每個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 圖2 標(biāo)段劃分架構(gòu)圖 2、“技術(shù)管理” “技術(shù)管理”主要體現(xiàn)在嚴(yán)密的合同條款和清晰的界面劃分兩個(gè)方面。 (1)嚴(yán)密的合同條款 招標(biāo)投標(biāo)階段的“技術(shù)管理”之一體現(xiàn)在嚴(yán)密的合同條款方面,目前市場(chǎng)上廣泛應(yīng)用的合同文本大致可以分為三類: 國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同》。 英國(guó)聯(lián)合合同委員會(huì)頒布的《JCT施工合同》。 國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)頒布的《FIDIC施工合同》。 上述三類合同文本各有其特點(diǎn)及適用的范圍,使用合適及成熟的合同文本以建立完整嚴(yán)密的合約體系是關(guān)鍵。不同的造價(jià)咨詢公司有其較為推薦的合同文本,這是該公司長(zhǎng)期積累經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn),但市場(chǎng)上有些業(yè)主僅以此判斷一個(gè)咨詢公司的好壞,是不盡合理的。 此處需要特別說(shuō)明的是嚴(yán)密和嚴(yán)格的區(qū)別:所謂嚴(yán)密的合同是指條款全面合理且盡量減少漏洞;而嚴(yán)格的合同是指對(duì)于施工方采用過(guò)于苛刻及嚴(yán)厲的條款。 而現(xiàn)在市場(chǎng)上往往存在這樣的誤區(qū),認(rèn)為越是嚴(yán)格的合同越是成功,甚至出現(xiàn)了大量的懲罰條款以替代管理。其實(shí)不然,合同條款是對(duì)合同雙方權(quán)利和義務(wù)的合理分配,若對(duì)合同一方過(guò)于嚴(yán)厲及苛刻,一來(lái)可能導(dǎo)致投標(biāo)價(jià)格趨高,另一方面可能導(dǎo)致條款無(wú)法落實(shí),反而增加現(xiàn)場(chǎng)管理的難度,對(duì)工程造成負(fù)面影響。以罰代管更是管理水平倒退的產(chǎn)物,在實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)管理中,容易引起施工方的對(duì)立情緒,最終的結(jié)果要么是建設(shè)方為了工程妥協(xié)放棄罰款條款,要么是雙方對(duì)立僵持導(dǎo)致兩敗俱傷。 (2)清晰的界面劃分 招標(biāo)投標(biāo)階段的“技術(shù)管理”另一方面體現(xiàn)為清晰的界面劃分,主要工具又分為施工界面表和施工界面圖。 ①施工界面表。“施工界面表”是合同中重要的管理性文件。施工界面表的編制需在總承包工程招標(biāo)前完成,它羅列了整個(gè)項(xiàng)目擬發(fā)包的所有合同標(biāo)段,以及為完成整個(gè)項(xiàng)目所需的所有幾百乃至上千條工作內(nèi)容,其作用包括如下: 明確各標(biāo)段承包人各自的工作范圍及工作界面: 明確各承包人之間需要配合及協(xié)調(diào)的事項(xiàng); 指導(dǎo)設(shè)計(jì)管理,使設(shè)計(jì)部門清晰了解各標(biāo)段所需的設(shè)計(jì)內(nèi)容,以防招標(biāo)圖紙中對(duì)于工作范圍的錯(cuò)漏碰缺; 指導(dǎo)施工管理,使工程部門管理時(shí)明確各項(xiàng)工作的實(shí)施方,使得管理者一目了然,心里有數(shù),從而提高效率。 界面表編制的過(guò)程需要各相關(guān)部門(包括成本合約部、設(shè)計(jì)部、工程部及配套部等)的充分討論以達(dá)成一致,因此編制的時(shí)間需要充分前置,造價(jià)咨詢公司必須在沒(méi)有招標(biāo)圖紙的情況下編制討論初稿,這也考驗(yàn)造價(jià)咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力。 例4:以下是某商業(yè)綜合體項(xiàng)目的施工界面表,由于界面表過(guò)于龐大,橫向的標(biāo)段有20~30個(gè),縱向的工作內(nèi)容總共不下上千項(xiàng),因此,此處不便全部附上,僅節(jié)選一部分作為范例供參考。 首先,對(duì)于界面表中所顯示的符號(hào),需有一個(gè)對(duì)應(yīng)的界面表說(shuō)明作出相應(yīng)且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑忈專鐖D3所示。 表3為節(jié)選的界面表的一部分,其工作界面劃分是細(xì)致細(xì)致詳盡且清晰的,例如表3中第24.1和24.2項(xiàng)就已清晰地標(biāo)明各專業(yè)分包進(jìn)場(chǎng)前后關(guān)于混凝土結(jié)構(gòu)中的埋件和套管的責(zé)任方;又如表3中第25項(xiàng)和26項(xiàng),清晰地劃分出套管與預(yù)留孔洞間的封堵,以及套管與管線間的封堵。 備注: 1.縮寫 √ = 供應(yīng)及安裝。 S = 供應(yīng),即材料采購(gòu)并運(yùn)至承包人指定的地方。 I = 安裝,即除上述材料供應(yīng)外完成該項(xiàng)目所需的一切工作,包括材料的損耗、除供應(yīng)的材料外的輔助材料、運(yùn)輸、安裝、管理費(fèi)、利潤(rùn)及稅金等。 N = 配合及協(xié)調(diào)機(jī)電管線及管道的預(yù)埋工作。 M = 協(xié)調(diào)各指定分包人管線和設(shè)備的安裝工作。 C = 供應(yīng)及提供安裝/技術(shù)指導(dǎo)、定位及就位后的復(fù)核。 D = 提供安裝/技術(shù)指導(dǎo)。 E = 提供提資圖、技術(shù)指導(dǎo)、定位及就位后的復(fù)核。 2.功能區(qū)的定義 地下室 - 地下3~4層,由商業(yè)、停車、后勤區(qū)及機(jī)電設(shè)備區(qū)等組成。 裙房商業(yè) - 裙房層數(shù)為3~5層,部分區(qū)域位于主樓,主要為購(gòu)物中心及街區(qū)式商業(yè)。 辦公樓 - 辦公塔樓建筑高度60~300m,由辦公大堂、公共區(qū)及租戶區(qū)組成。 酒店 - 位于高度300m辦公塔樓頂部,部分酒店功能區(qū)域位于裙房。 室外 - 首層室外工程、裙房屋頂花園。 以上各功能區(qū)的描述僅供參考,各區(qū)域的高度及建筑面積等可能與以后實(shí)際施工時(shí)不同,承包人不能由此而提出任何工期及費(fèi)用的索賠。 圖3 界面表之備注說(shuō)明 表3 工作界面劃分表 ②施工界面圖。施工界面表是界面管理的升級(jí)文件,對(duì)于有些分部工程(例如:精裝修及幕墻等),在上述界面表無(wú)法表述清晰的情況下,需要界面圖作為強(qiáng)化工具,以便清晰地表示界面劃分。 例5:以下為某新加坡商業(yè)項(xiàng)目幕墻工程之界面劃分圖,由于節(jié)點(diǎn)眾多,本文僅選擇了三個(gè)節(jié)點(diǎn)的界面劃分圖示意,分別如圖4,圖5、圖6所示。 圖4 屋頂幕墻壓頂節(jié)點(diǎn)界面劃分圖 圖5 裙房泛光燈具節(jié)點(diǎn)界面劃分圖 圖6 屋頂排水溝節(jié)點(diǎn)界面劃分圖 上述完整、專業(yè)及周密的界面表和界面圖對(duì)于規(guī)避界面風(fēng)險(xiǎn),減少結(jié)算索賠有著積極的意義,但是因?yàn)樯鲜龉ぷ鬟^(guò)于繁重及專業(yè),當(dāng)前市場(chǎng)上真正在合同中編制界面表和界面圖的造價(jià)咨詢公司則少之又少。但是作為造價(jià)咨詢單位,無(wú)論是為了業(yè)主還是為了減少今后自身結(jié)算的工作量,此項(xiàng)工作是值得花時(shí)間去學(xué)習(xí)并編制的。 相對(duì)于前面兩個(gè)咨詢階段中管理職能的專業(yè)性及高要求,后期兩個(gè)階段中管理角色在一般咨詢公司的高管意識(shí)中已具基礎(chǔ),后文僅作簡(jiǎn)單歸納。 四、施工階段的造價(jià)咨詢 本階段是四個(gè)階段中控制路線最長(zhǎng)的階段,管理的角色雖不如估算階段和招標(biāo)階段明顯,但仍然有其積極的意義。 施工階段強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的成本管理,主要可體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 第一,在施工過(guò)程中,所有功能調(diào)整、設(shè)計(jì)修改、工期調(diào)整均可能對(duì)成本產(chǎn)生影響,在實(shí)施前進(jìn)行價(jià)格變化的評(píng)估是完善施工過(guò)程造價(jià)咨詢最重要的工作。 第二,定期的合約管理會(huì)議,及時(shí)動(dòng)態(tài)處理變更與索賠,工程伊始一般為每2周一次,待各專業(yè)分包陸續(xù)定標(biāo)后,將改為每周一次,為何需要如此密集的合約例會(huì),最主要的原因在于工作繁瑣,一個(gè)20萬(wàn)m²的商業(yè)綜合體項(xiàng)目,變更預(yù)評(píng)估/指令的數(shù)量將高達(dá)上千個(gè),需要及時(shí)的例會(huì)制度及時(shí)落實(shí)該等變更的評(píng)估及審核,以避免對(duì)項(xiàng)目的順利建設(shè)產(chǎn)生負(fù)面影響。 第三,將上述變更實(shí)施前的評(píng)估和變更索賠估價(jià)匯總于定期(一般一個(gè)月或三個(gè)月)的財(cái)務(wù)報(bào)表中,可令業(yè)主對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本變化了然于胸。在定期的財(cái)務(wù)報(bào)表中亦可將實(shí)際發(fā)生費(fèi)用與成本目標(biāo)進(jìn)行比對(duì)分析,從造價(jià)咨詢的角度動(dòng)態(tài)監(jiān)控設(shè)計(jì)管理,將減少施工期間的設(shè)計(jì)變化,從而減少索賠的風(fēng)險(xiǎn)。 五、竣工階段的造價(jià)咨詢 若上述三個(gè)階段的造價(jià)咨詢到位,對(duì)一般的商業(yè)項(xiàng)目,竣工結(jié)算一般可在工程竣工6個(gè)月內(nèi)完成。相關(guān)的常規(guī)工作和結(jié)算文件成果此處不再詳述。 然而,在結(jié)算階段,最重要也往往被忽略的一項(xiàng)工作,即“結(jié)算后評(píng)估”。結(jié)算后評(píng)估亦是體現(xiàn)了對(duì)于最終結(jié)算成果的管理,通過(guò)對(duì)造價(jià)指標(biāo)及含量指標(biāo)的分析和評(píng)估,一方面是對(duì)全過(guò)程造價(jià)咨詢的總結(jié),同時(shí)也為今后的類似項(xiàng)目提供數(shù)據(jù)支持,即上述估算階段所提及的龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)源。 結(jié)算后評(píng)估并不能簡(jiǎn)單理解為數(shù)據(jù)的羅列,總結(jié)的目的是為了積累,積累的目的是為了指導(dǎo)今后的項(xiàng)目,因此,結(jié)算后評(píng)估除了積累數(shù)據(jù),還要配套一整套報(bào)告,對(duì)于報(bào)告中的數(shù)據(jù)作出定義和解釋。 以某五星級(jí)度假酒店精裝修專業(yè)的結(jié)算后評(píng)估報(bào)告為例,該報(bào)告包含了項(xiàng)目概況、精裝修工程造價(jià)指標(biāo)、精裝修工程范圍、客房層造價(jià)估算明細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)客房造價(jià)估算明細(xì)、裝飾材料表以及平面圖等內(nèi)容,由于篇幅所限,以下提供精裝修工程造價(jià)指標(biāo)表供參考,見表4。 表4 精裝修工程造價(jià)指標(biāo)表 六、結(jié)論 綜上所述,造價(jià)咨詢并非像通常人們所理解的,是以算量和審價(jià)為主的技能性工作。從以上的分析中可見,無(wú)論是工作內(nèi)容和實(shí)質(zhì)需求,都有大量的管理工作需要去落實(shí)。 一方面,由于涉及許多專業(yè)和管理的需要,所以對(duì)從事造價(jià)咨詢的管理人員提出了更高的要求,需要更多高學(xué)歷的專業(yè)化人才的參與。另一方面,造價(jià)從業(yè)專業(yè)人員及造價(jià)咨詢公司除了具有基本的專業(yè)技能外,必須把自己真正當(dāng)成項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中管理團(tuán)隊(duì)的一員,充分發(fā)揮和展示其管理職能及水平,既可以為業(yè)主提供貨真價(jià)實(shí)的專業(yè)服務(wù),又對(duì)提高和推動(dòng)造價(jià)咨詢行業(yè)的社會(huì)地位及發(fā)展大有裨益。